Immobilienkauf, Ungarn, Makler: Wenn du mit dem Gedanken spielst, eine Immobilie in Ungarn zu kaufen, landest du früher oder später bei genau dieser Frage. Suchst du allein oder mit Fachmann? In unseren Beratungen hören wir fast jede Woche denselben Satz: „Ich bezahle doch sowieso keine Maklerprovision, also suche ich selbst.“ Das klingt logisch, ist in Ungarn aber anders gelagert, als viele erwarten. In diesem Artikel zeigen wir dir, wer in Ungarn tatsächlich den Makler bezahlt, welche dokumentierten Ausnahmen es gibt, wann du wirklich keinen Makler brauchst und wo die echten Fallen stecken.
Wer zahlt beim Immobilienkauf in Ungarn den Makler?
Die kurze Antwort: normalerweise der Verkäufer. In Ungarn gibt es kein Bestellerprinzip und keine gesetzliche Regelung zur Maklerprovision, sie ist reine Vertragsfreiheit. Üblich sind 2 bis 5 % des Kaufpreises plus 27 % Mehrwertsteuer, wobei ein Alleinauftrag eher bei 2 bis 3 % liegt und ein offener Auftrag eher bei 3 bis 5 % (Quelle: e-ingatlanugyvedek.hu, MIOSZ; Stand: Oktober 2026). Für dich als Käufer heißt das: Du zahlst in der Regel keine Maklerprovision. Ein Fachmann, der dich durch den ganzen Prozess begleitet, kostet dich also nichts, weil ihn die Verkäuferseite vergütet.
Genau deshalb ist das Argument „Ich spare mir die Provision“ in Ungarn meist ein Trugschluss. Du sparst nichts, weil du ohnehin nichts zahlst. Was du stattdessen tust: Du übernimmst das ganze Risiko allein, von der Preiseinschätzung über die Verhandlung bis zur Prüfung des Grundbuchs.
Trotzdem solltest du nicht blind vertrauen. Es gibt drei dokumentierte Fälle, in denen Käufer in Ungarn doch zur Kasse gebeten werden:
- Geteilte Tarife: Käufer und Verkäufer zahlen je einen Anteil der Provision.
- Eigener Suchauftrag: Wenn du einen Makler beauftragst, gezielt für dich zu suchen (keresési megbízás), entsteht ein separates Honorar.
- Kleingedrucktes in der Besichtigungsbestätigung (megtekintési tanúsítvány): Hier verstecken sich mitunter Klauseln, über die später Ansprüche gegen Käufer geltend gemacht werden.
Deshalb gilt die Regel, die wir auch in unserem Video nennen: Kläre vor jeder Besichtigung und jedem Kauf schriftlich ab, welche Kosten auf dich zukommen. Ein Punkt der Transparenz halber: In einer älteren Folge unseres Vlogs hatten wir vor Maklern gewarnt, die Käufern pauschal 3 bis 4 % Honorar berechnen. Dass das eine verbreitete Praxis ist, konnten wir bei unserer Faktenprüfung im Oktober 2026 nicht belegen. Die drei Ausnahmen oben sind dagegen dokumentiert, und genau deshalb lohnt die vorherige Klärung so sehr.
Die typischen Suchwege: Wie Käufer in Ungarn ihre Immobilie finden
Aus unseren Beratungen kennen wir vier Wege, auf denen deutschsprachige Käufer suchen:
- Immobilienportale im Internet
- Social-Media-Plattformen und Gruppen
- Bekannte und Freunde vor Ort
- einen Makler, der gezielt sucht
Keiner dieser Wege ist per se falsch. Entscheidend ist, was nach dem Fund passiert: Wer prüft das Grundbuch, wer verhandelt den Preis, wer erkennt, ob der aufgerufene Preis zur Lage passt, egal ob am Balaton, im Westen an der österreichischen Grenze oder bei einer Wohnung in Budapest?
Makler oder nicht: ein ehrlicher Vergleich
| Frage | Mit Makler | Ohne Makler |
|---|---|---|
| Wer sucht und filtert Objekte? | Der Makler, auch nach deinen Kriterien | Du selbst, über Portale und Kontakte |
| Markt- und Preiseinschätzung | Kommt vom Fachmann vor Ort | Musst du selbst recherchieren |
| Sprache und Verhandlung | Der Makler verhandelt und übersetzt | Du brauchst Ungarisch oder Hilfe vor Ort |
| Besichtigungen und Termine | Organisiert und begleitet | Eigene Organisation und Anreise |
| Kosten für dich als Käufer | Normalerweise keine Provision (Stand: Oktober 2026) | Keine Provision, aber volles Risiko bei dir |
| Verantwortung im Prozess | Der Makler nimmt dir viel Arbeit ab | Du trägst alles allein |
Wann du wirklich keinen Makler brauchst, lässt sich einfach beantworten: wenn du den ungarischen Markt, die Preise und den Ablauf wirklich kennst und dazu die ungarische Sprache sicher beherrschst. Dann kannst du selbst suchen und kaufen. Allen anderen raten wir zu Ehrlichkeit sich selbst gegenüber: Ein guter Fachmann nimmt dir viel Arbeit und Verantwortung ab, die Entscheidung musst aber immer du selbst treffen.
Besichtigung in Ungarn: Kosten, Bestätigung und ein klares Warnsignal
Für eine Besichtigung Geld zu verlangen, ist in Ungarn unüblich. Seriöse Makler werben ausdrücklich mit einem kostenlosen Käuferservice (Quelle: drbarazutti.com und etablierte Maklerketten; Stand: Oktober 2026). Unser klarer Rat aus der Praxis: Bezahle niemals für eine Immobilienbesichtigung, schon gar nicht bar. Wer vor einer Besichtigung Geld will, ist ein Warnsignal.
Die dokumentierte Falle sitzt an anderer Stelle: in der Besichtigungsbestätigung. Dieses Formular bestätigt dem Makler, dass er dir das Objekt gezeigt hat. Im Kleingedruckten mancher Bestätigungen steht, dass du eine Pauschale oder ein Honorar schuldest, wenn du das Objekt später über einen anderen Weg kaufst. Deshalb: Unterschreibe nie etwas Ungelesenes, und lass dir ungarischsprachige Dokumente vorher übersetzen. Kläre am besten schon vor der ersten Besichtigung schriftlich, ob und welche Kosten auf dich zukommen.
Kaufnebenkosten kompakt: Warum die 5 % eine Bedingung haben
Ob mit oder ohne Makler: Die staatlichen und anwaltlichen Nebenkosten kommen immer auf dich zu. Als Faustregel gelten rund 5 % des Kaufpreises, aber nur, solange du käuferseitig provisionsfrei kaufst. Kommt eine Käuferprovision dazu, kannst du bei bis zu ca. 10 % landen (Quelle: fachanwalt.de; Stand: Oktober 2026).
| Position | Höhe | Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 4 % des Verkehrswerts | 2 % für den Teil über 1 Mrd HUF, gedeckelt bei 200 Mio HUF; Festsetzung durch die NAV per Bescheid (fizetési meghagyás) nach der Grundbucheintragung, Zahlungsziel 30 Tage ab Erhalt; in der Praxis kommt der Bescheid wenige Wochen bis ca. 6 Monate nach dem Kauf; Ratenzahlung bis 12 Monate möglich (Quelle: NAV, money.hu; Stand: Oktober 2026) |
| Anwalt | ca. 1 % des Kaufpreises plus 27 % MwSt | Mindesthonorare ca. 75.000 bis 200.000 HUF; manche Anwälte arbeiten MwSt-befreit, deshalb immer fragen, ob ein Angebot brutto oder netto ist (Quelle: Deutsche Botschaft Budapest, madarassy-legal.com; Stand: Oktober 2026) |
| Grundbuch und Kleinstgebühren | kleine Beträge | Details siehe Nebenkosten-Artikel |
Alle Details zu jeder Position findest du in unserem Artikel zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf in Ungarn.
Zwei Punkte verdienen Extraaufmerksamkeit. Erstens der Anwalt: In Ungarn gibt es keinen Notar wie in Deutschland, den Kaufvertrag setzt ein Rechtsanwalt auf und zeichnet ihn gegen. Arbeite mit einem deutschsprachigen Anwalt, der alle deine Fragen beantwortet und offene Punkte regelt. Was genau im Kaufvertrag stehen muss und wie die Grundbucheintragung abläuft, erklären wir ausführlich in unserem Artikel zum Kaufvertrag beim Immobilienkauf in Ungarn. Zweitens die Steuer: Die 4 % zahlst du nicht beim Vertragstermin, sondern erst, wenn die NAV den Bescheid schickt, in der Praxis oft erst Monate nach dem Kauf. Plane diese Summe also liquide ein, auch wenn sie später fällig wird.
Ohne Makler kaufen: Andere Länder, andere Sitten
Dürfen Deutsche, Österreicher und Schweizer in Ungarn überhaupt selbst kaufen? Ja. EU-Bürger kaufen Wohnimmobilien genehmigungsfrei (Quelle: Deutsche Botschaft Budapest; Stand: Oktober 2026). Die Details zum Ausländerkauf haben wir in einem eigenen Artikel zusammengefasst: Als Ausländer in Ungarn ein Haus oder eine Wohnung kaufen.
Erlaubt ist aber nicht gleich risikofrei. Der Satz aus unserem Video gilt immer noch: Andere Länder, andere Sitten. Vieles, was in Deutschland selbstverständlich ist, funktioniert in Ungarn anders. Es gibt kein Bestellerprinzip, keinen Notar, ein eigenes Grundbuchsystem mit Begriffen wie Tulajdoni lap oder széljegy, und Verhandlungen laufen auf Ungarisch. Wer allein kauft, trägt das ganze Risiko selbst: eine Belastung im Grundbuch übersehen, einen überzogenen Preis bezahlen oder eine Besichtigungsbestätigung unterschreiben, die später teuer wird. Ein Immobilienkauf ist kein kleines Geschäft, es geht um sehr viel Geld.
Wie wir dich beim Immobilienkauf in Ungarn begleiten
Wir bei ImmoBest Ungarn arbeiten für dich als Käufer provisionsfrei: Unsere Vergütung kommt von der Verkäuferseite, du zahlst uns keine Maklerprovision. Wir suchen mit dir passende Objekte, zum Beispiel in unseren aktuellen Immobilienangeboten in Ungarn, organisieren und begleiten Besichtigungen, koordinieren Anwalt, Kaufvertrag und Grundbuch und bleiben auch nach dem Kauf an deiner Seite. Die An- und Ummeldung von Strom, Wasser und Internet, die ungarische Gesundheitskarte (E-Card), die Eröffnung eines Bankkontos und Behördengänge gehören zu unserem After-Sale-Service. Wie das bei anderen Käufern gelaufen ist, liest du in den Erfahrungen unserer Kunden.
Wenn du unsicher bist, ob du mit oder ohne Makler kaufen solltest: Lass uns deinen Weg nach Ungarn besprechen. In einem kostenlosen Erstgespräch klären wir, was zu deiner Situation passt. Jetzt kostenloses Erstgespräch vereinbaren
Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Ungarn mit oder ohne Makler
Zahle ich als Käufer in Ungarn Maklerprovision?
Normalerweise nicht. In Ungarn zahlt üblicherweise der Verkäufer die Provision, typischerweise 2 bis 5 % des Kaufpreises plus 27 % Mehrwertsteuer (Stand: Oktober 2026). Ausnahmen gibt es bei geteilten Tarifen, einem eigenen Suchauftrag (keresési megbízás) oder Klauseln in der Besichtigungsbestätigung. Kläre die Kosten deshalb vorher schriftlich.
Was kostet eine Besichtigung in Ungarn?
Nichts. Für Besichtigungen Geld zu verlangen ist in Ungarn unüblich, seriöse Makler bieten ihren Käuferservice kostenlos an (Stand: Oktober 2026). Wer vor einer Besichtigung Geld verlangt, ist ein Warnsignal.
Wann brauche ich beim Immobilienkauf in Ungarn keinen Makler?
Wenn du den ungarischen Markt, die Preise und den Ablauf wirklich kennst und die ungarische Sprache sicher beherrschst. In allen anderen Fällen nimmt dir ein Fachmann viel Arbeit und Verantwortung ab, ohne dass dich das als Käufer normalerweise etwas kostet.
Was passiert, wenn ich eine Besichtigungsbestätigung unterschreibe?
Du bestätigst, dass dir der Makler das Objekt gezeigt hat. Im Kleingedruckten mancher Bestätigungen stehen Klauseln, nach denen du zahlst, wenn du das Objekt später über einen anderen Weg kaufst. Unterschreibe deshalb nie etwas Ungelesenes und lass ungarische Dokumente vorher übersetzen.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Ungarn?
Rund 5 % des Kaufpreises, solange du käuferseitig provisionsfrei kaufst: 4 % Grunderwerbsteuer, etwa 1 % Anwaltskosten plus kleine Grundbuchgebühren (Stand: Oktober 2026). Mit einer Käuferprovision können es bis zu ca. 10 % werden.
Alle Angaben ohne Gewähr, keine Rechts- oder Steuerberatung, Stand: Oktober 2026. Immobest Ungarn.
