Der Immobilienkauf in Ungarn ist klar geregelt und für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz gut machbar. Vieles läuft aber anders als zu Hause: kein Notar, Kaufpreis über ein Anwalts-Treuhandkonto, Grundbuch-Vormerkung statt Auflassung. In unseren Kaufberatungen kommen immer wieder dieselben Fragen. Hier beantworten wir sie der Reihe nach, mit realistischen Zeiten für jeden Schritt.

Schritt 1: Die passende Immobilie finden

Am Anfang steht nicht das Haus, sondern deine Wunschliste: Ferienhaus oder Hauptwohnsitz? Nähe zu Österreich, zum Balaton oder zu Budapest? Wie viel Garten, wie viel Renovierung traust du dir zu? Je klarer das ist, desto weniger Besichtigungsreisen brauchst du.

Einen ersten Überblick bekommst du in unseren Regionen Balaton, Westungarn und Budapest. Dort zeigen wir auch, was ein Haus in der jeweiligen Region aktuell kostet. Mehr zu den Preisen findest du unter Immobilienpreise in Ungarn.

Schritt 2: Besichtigung vor Ort

Fotos zeigen nie alles. Bei der Besichtigung prüfst du Zustand, Feuchtigkeit, Heizung, Zufahrt und die Umgebung, am besten auch zu einer anderen Tageszeit oder bei Regen. Wir planen die Termine so, dass du an einem Tag mehrere Objekte vergleichen kannst, und begleiten dich auf Deutsch.

Gut zu wissen: Eine Gebühr für Besichtigungen ist in Ungarn nicht üblich. Unterschreibe keine Besichtigungsbestätigung (megtekintési tanúsítvány), die du nicht verstehst. Darin stecken manchmal Klauseln, nach denen später eine Provision verlangt wird.

Schritt 3: Die Immobilie rechtlich prüfen

Bevor Geld fließt, wird die Immobilie geprüft. Das Herzstück ist der Grundbuchauszug (tulajdoni lap). Daraus ergibt sich:

• wer Eigentümer ist und ob alle Eigentümer verkaufen,
• ob Lasten (teher) eingetragen sind, etwa Hypotheken, Pfändungen oder Veräußerungsverbote,
• ob Dienstbarkeiten (szolgalmi jog) oder ein Fruchtgenussrecht bzw. Nießbrauch (haszonélvezeti jog) eingetragen sind, zum Beispiel ein lebenslanges Wohnrecht der Eltern,
• wie das Grundstück eingestuft ist: Wohngebiet, Gartengebiet (zártkert) oder landwirtschaftliche Fläche.

Wichtig: Landwirtschaftliche Flächen (termőföld) können Ausländer, auch EU-Bürger, in der Regel nicht kaufen. Bei Gartengrundstücken (zártkert) kommt es auf die genaue Einstufung im Grundbuch an.

Dazu kommen Baugenehmigung und Nutzungserlaubnis, damit Haus und Anbauten legal sind, und die Frage, ob die Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat. Seit dem 1. Juli 2025 dürfen Gemeinden nach dem Gesetz zum Schutz der lokalen Identität (2025. évi XLVIII. törvény) ein Vorkaufsrecht und weitere Bedingungen einführen. Zahlreiche Gemeinden haben das getan, vor allem im Nordosten Ungarns, inzwischen aber auch einzelne Orte in Westungarn. Viele dieser Satzungen wurden vom zuständigen Regierungsamt beanstandet oder wieder zurückgenommen (Stand: Sommer 2026). Gilt ein Vorkaufsrecht, verlängert sich der Ablauf um rund 30 Tage. Das prüfen wir vor jedem Kauf.

Schritt 4: Vorvertrag und Anzahlung

Hast du dich entschieden, wird meist ein Vorvertrag geschlossen und eine Anzahlung geleistet, in der Praxis oft um 10 % des Kaufpreises. In Ungarn ist das häufig ein Draufgeld (foglaló) nach dem ungarischen Zivilgesetzbuch, und das hat klare Folgen:

• Trittst du ohne Grund zurück, ist das Draufgeld verloren.
• Platzt der Kauf durch den Verkäufer, muss er dir das Draufgeld doppelt zurückzahlen.
• Kommt der Kauf zustande, wird es auf den Kaufpreis angerechnet.

Eine einfache Anzahlung (előleg) bekommst du dagegen in der Regel zurück, wenn der Kauf scheitert. Welche Variante gilt, muss ausdrücklich im Vertrag stehen. Die Anzahlung gehört aufs Treuhandkonto des Anwalts, nie in bar an den Verkäufer oder einen Vermittler.

Schritt 5: Kaufvertrag beim Anwalt

In Ungarn gibt es beim Immobilienkauf keinen Notar wie in Deutschland oder Österreich. Stattdessen erstellt ein ungarischer Rechtsanwalt (ügyvéd) den Vertrag und gegenzeichnet ihn (ellenjegyzés). Ohne diese Gegenzeichnung trägt das Grundbuchamt nicht ein. Worauf es im Vertrag ankommt, erklären wir ausführlich im Beitrag Kaufvertrag beim Immobilienkauf in Ungarn.

• Zweisprachig: Wir empfehlen einen Vertrag auf Ungarisch und Deutsch und einen Anwalt, der deine Fragen auf Deutsch beantwortet.
• Treuhandkonto (letéti számla): Der Kaufpreis wird beim Anwalt hinterlegt und erst ausgezahlt, wenn die Bedingungen erfüllt sind, etwa die Löschung einer Hypothek.
• Forint oder Euro: Der Preis wird oft in Euro verhandelt, im Vertrag aber meist in Forint festgehalten. Zwischen Unterschrift und Zahlung kann sich der Wechselkurs bewegen. Das sollte der Vertrag regeln.
• Zustellungsbevollmächtigter: Wer keinen Wohnsitz in Ungarn hat, braucht eine Zustelladresse für Behördenpost. Das organisiert in der Regel der Anwalt.
• Nicht vor Ort? Du kannst per Vollmacht kaufen. Sie muss notariell beglaubigt und in der Regel mit Apostille versehen sein. Welche Form genau nötig ist, klärt der Anwalt vorab.

Die Anwaltskosten liegen meist bei 0,5–1 % des Kaufpreises zuzüglich 27 % Mehrwertsteuer. Alle Kosten im Detail findest du unter Nebenkosten beim Immobilienkauf in Ungarn.

Schritt 6: Eintragung im Grundbuch

Der Anwalt reicht den Vertrag innerhalb von 30 Tagen beim Grundbuchamt (Földhivatal) ein. Die Gebühr beträgt 10.600 Forint pro Immobilie (Stand: 2026, Quelle: Regierungsämter). Mit dem Antrag wird dein Anspruch sofort als Vormerkung (széljegy) vermerkt. Ab diesem Moment kann kein später eingereichter Antrag mehr vor dir eingetragen werden. Die eigentliche Eintragung als Eigentümer folgt meist nach einigen Tagen bis wenigen Wochen.

Schritt 7: Übergabe

Zum vereinbarten Termin bekommst du die Schlüssel. Haltet die Zählerstände für Strom, Wasser und Gas fest und notiert in einem Übergabeprotokoll, was im Haus bleibt. Häufig wird die Übergabe mit der letzten Kaufpreisrate verbunden.

Schritt 8: Nach dem Kauf

Mit der Schlüsselübergabe ist der Kauf rechtlich erledigt, praktisch geht es aber weiter:

• Grunderwerbsteuer: Nach der Eintragung leitet das Grundbuchamt die Daten an die Steuerbehörde NAV weiter. Der Bescheid über 4 % des Verkehrswerts kommt meist nach einigen Wochen, manchmal erst nach bis zu 6 Monaten. Du hast dann 30 Tage Zeit. Auf Antrag ist Ratenzahlung möglich.
• Versorger ummelden: Strom, Wasser, Gas, Müllabfuhr, Internet und Gebäudeversicherung.
• Kommunale Steuern: Manche Gemeinden erheben eine Gebäudesteuer (építményadó). Die Höhe legt jede Gemeinde selbst fest.
• Wohnsitz: Bleibst du länger als drei Monate am Stück, meldest du dich als EU-Bürger an und bekommst eine Adresskarte (lakcímkártya). Mehr dazu unter Immobilien in Ungarn als Ausländer kaufen.

Genau hier lassen viele Käufer in Ungarn allein. Wir kümmern uns auch nach dem Kauf: Ummeldungen, Bankkonto, Gesundheitskarte, Handwerker und Behördengänge. Was wir alles übernehmen, siehst du unter Leistungen.