Kurz gesagt:
Die Mehrwertsteuer auf Neubau in Ungarn beträgt für Wohnungen bis 150 m² und Häuser bis 300 m² aktuell 5 % statt 27 %
. Nach bisherigem Recht endet das am 31. Dezember 2026
. Am 20. Oktober 2026
hat Finanzminister András Kármán aber angekündigt, die 5 % unbefristet
zu verlängern. Der Gesetzestext steht noch aus – bis dahin gilt die Rechtslage unten.
Von Csaba Gróz, ImmoBest Ungarn · Stand: 24. Oktober 2026
Wer in Ungarn eine neu gebaute Wohnung oder ein neues Haus vom Bauträger kauft, spart durch den ermäßigten Satz bei der Mehrwertsteuer auf Neubau in Ungarn
schnell fünfstellige Euro-Beträge. In unseren Kaufberatungen ist das deshalb seit Wochen eine der häufigsten Fragen: Muss ich mich bis Jahresende beeilen? Hier findest du den aktuellen Stand – und was noch offen ist.
Was ist neu? Die Ankündigung vom 20. Oktober 2026
Bisher war der ermäßigte Satz von 5 % befristet: Nach der letzten Verlängerung (2024) sollte er am 31. Dezember 2026 auslaufen, danach hätten wieder 27 % gegolten. Am 20. Oktober 2026 hat Finanzminister András Kármán auf einer Pressekonferenz angekündigt, dass die Regierung die 5 % für neue Wohnungen auf unbestimmte Zeit
verlängert. (Quelle: Portfolio.hu, 20.10.2026)
Wichtig für dich: Bisher ist das eine Ankündigung
. Ab wann die Verlängerung gilt und ob sich Bedingungen wie die Größengrenzen ändern, ist noch nicht veröffentlicht. Verbindlich wird es erst mit dem Gesetzestext im ungarischen Amtsblatt (Magyar Közlöny). Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald er vorliegt.
Welche Immobilien fallen unter die 5 % Mehrwertsteuer?
Nach der aktuellen Rechtslage (Stand: Oktober 2026, Quellen: NAV, RSM Hungary) müssen alle diese Punkte erfüllt sein:
- Wohnimmobilie:
Begünstigt ist nur Wohnraum. - Größe:
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bis 150 m²
Nutzfläche, Einfamilienhäuser bis 300 m²
Nutzfläche. - „Neu“ im steuerlichen Sinn:
Für die Immobilie wurde noch keine Nutzungsgenehmigung (használatbavételi engedély) erteilt – oder seit der ersten Nutzungsaufnahme sind weniger als zwei Jahre vergangen. - Kauf vom Bauträger:
Die Regel gilt für den Verkauf einer neuen Immobilie, auch schlüsselfertig übergeben. Baust du auf deinem eigenen Grundstück und beauftragst eine Firma nur mit den Bauarbeiten, ist das in der Regel eine Dienstleistung mit 27 % Mehrwertsteuer.
Was gilt, falls die Verlängerung nicht kommt?
Für den Fall, dass es beim bisherigen Recht bleibt, gibt es eine Übergangsregel (Stand: Oktober 2026, Quellen: NAV, RSM Hungary):
- Ist die Baugenehmigung
eines Projekts bis 31. Dezember 2026 rechtskräftig
(bzw. die vereinfachte Bauanzeige bis dahin von der Behörde zur Kenntnis genommen), - dann können Übergabe und Anzahlungen bis 31. Dezember 2030
weiterhin mit 5 % abgerechnet werden.
Praktisch heißt das: Bei einem Neubauprojekt lässt du dir vom Bauträger schriftlich bestätigen, wann die Baugenehmigung rechtskräftig wurde und mit welchem Steuersatz der Kaufpreis kalkuliert ist. Das gehört in den Kaufvertrag – wie der in Ungarn abläuft, erklären wir im Beitrag Kaufvertrag beim Immobilienkauf in Ungarn
.
Wie viel sparst du mit 5 % statt 27 %?
| Nettopreis | Brutto bei 5 % | Brutto bei 27 % | Unterschied |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 157.500 € | 190.500 € | 33.000 € |
| 200.000 € | 210.000 € | 254.000 € | 44.000 € |
| 300.000 € | 315.000 € | 381.000 € | 66.000 € |
Rein rechnerischer Steuerunterschied. Ob ein Bauträger die volle Ersparnis an dich weitergibt, bestimmt der Markt.
Unsere Einschätzung: Musst du dich jetzt beeilen?
Nach der Ankündigung vom 20. Oktober eher nicht. Wenn die unbefristete Verlängerung wie angekündigt kommt, entfällt der Jahresend-Stichtag. Und selbst nach bisherigem Recht bleiben Projekte mit Baugenehmigung aus 2026 oder früher bis 2030 begünstigt. Lass dich deshalb nicht mit „nur noch bis Silvester“ unter Druck setzen – Lage, Bauqualität und ein sauberer Vertrag sind wichtiger als der Kaufzeitpunkt.
Alle weiteren Kosten beim Kauf – Grunderwerbsteuer, Anwalt, Grundbuch – findest du in unserem Beitrag Nebenkosten beim Immobilienkauf in Ungarn
. Eine Maklerprovision zahlst du als Käufer bei uns nicht.
Du überlegst, einen Neubau in Ungarn zu kaufen? Wir prüfen mit dir, welcher Steuersatz für dein Wunschobjekt gilt – und begleiten dich auch nach dem Kauf bei Anmeldung, Bankkonto und Behörden.
Häufige Fragen zur Mehrwertsteuer auf Neubau in Ungarn
Gilt die 5 % auch für gebrauchte Häuser?
Nein. Gebrauchte Immobilien von Privatpersonen sind in der Regel nicht mehrwertsteuerpflichtig – dafür fällt die Grunderwerbsteuer an.
Gilt die 5 % auch für Käufer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz?
Ja. Der Steuersatz hängt an der Immobilie und am Verkauf, nicht an deiner Staatsangehörigkeit.
Was ist mit Garage oder Stellplatz?
Eine geschlossene Garage gilt steuerlich nicht als Wohnraum und wird mit 27 % abgerechnet, auch wenn du sie zusammen mit der Wohnung kaufst. Ein Abstellraum, der zur Wohnung gehört und mit ihr verkauft wird, teilt dagegen deren Steuersatz. Bei offenen Stellplätzen hängt es von der Ausführung ab. Lass dir deshalb im Kaufvertrag die Preise getrennt ausweisen und den jeweiligen Steuersatz bestätigen.
Gilt die 5 % auch, wenn ich selbst baue?
In der Regel nicht. Beauftragst du auf deinem eigenen Grundstück eine Baufirma, ist das meist eine Bauleistung mit 27 % Mehrwertsteuer. Begünstigt ist der Kauf einer neuen Immobilie vom Bauträger.
Ist die unbefristete Verlängerung schon Gesetz?
Stand 24. Oktober 2026: noch nicht. Bisher gibt es die Ankündigung des Finanzministers. Verbindlich ist erst der Gesetzestext im Magyar Közlöny – wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald er erscheint.
Quellen: Portfolio.hu, „Bejelentette Kármán András: határozatlan időre szól az új építésű lakások 5%-os áfája“ (20.10.2026); THT, „Marad az 5 százalékos áfa az új lakásoknál“ (10/2026); Adózóna, NAV-Tájékoztató zum 5-%-Satz für neue Wohnungen sowie zum Steuersatz für Abstellräume und Stellplätze; Deloitte, „5%-os áfa tárolók és beállók értékesítésénél“; RSM Hungary, „5% VAT Rate for Newly Built Residential Properties“ (03.09.2026).
Alle Angaben ohne Gewähr, keine Rechts- oder Steuerberatung, Stand: 24. Oktober 2026
